Viele Vermieter kommen irgendwann in die Situation, in der sie einem Mieter die Wohnung kündigen müssen. Hierfür kann es viele Gründe geben. Doch das Mietrecht macht es dem Vermieter nicht einfach und stellt sich klar auf die Seite des Mieters, um willkürliche Kündigungen durch Vermieter zu verhindern. Möchte ein Vermieter dem Mieter kündigen, so bedarf es dafür immer einen besonderen Grund. Welche Gründe gerichtlich anerkannt sind und welche Fristen es dabei einzuhalten gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Gründe für eine Kündigung
Bei Pflichtverletzungen seitens des Mieters, für Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung, darf dem Mieter gekündigt werden. Die häufigste Pflichtverletzung ist der Zahlungsverzug. Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Dies ist gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate nur teilweise oder gar nicht zahlt. Der Mietrückstand muss hier laut BGB einen „nicht unerheblichen Teil der Miete“ ausmachen. Wird die Miete über eine längere Periode nur teilweise gezahlt und erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, so kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen. Überlässt der Mieter die Wohnung an Dritte, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so riskiert der Mieter die fristlose Kündigung. Denn wer seine Wohnung oder auch nur einen Teil der Wohnung an Dritte überlassen will, benötigt laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Diese Erlaubnis benötigt er allerdings nicht, wenn es sich bei den Dritten um Familienangehörige handelt. Ein generelles Tierverbot ist im Mietvertrag unwirksam. Für Kleintiere wie kleine Vögel, Meerschweinchen, Kaninchen, Hamster und Fische gilt, dass die Zahl der Kleintiere im üblichen Rahmen bleiben und bezogen auf die Wohnungsgröße angemessen sein muss. Möchte der Mieter sich Haustiere anschaffen, so sollte der Mieter also stets beim Vermieter nachfragen. Eine Kündigung wegen der Tierhaltung kommt dann in Betracht, wenn die Haltung über die Grenzen des Erlaubten hinausgeht. Bei ständiger und nachhaltiger Störung des Hausfriedens, kann der Vermieter in einigen Fällen eine fristlose Kündigung aussprechen. Diese Störung liegt vor, wenn der Mieter sich aggressiv verhält, andere belästigt, eine Straftat begeht, ständig Lärm verursacht, für extremen Gestank verantwortlich ist oder den Vermieter oder andere Bewohner beleidigt. Jedoch kann der Vermieter nicht in allen Fällen dem Mieter fristlos kündigen. Der Vermieter muss bei weniger schwerwiegenden Fällen den Mieter zunächst abmahnen. Da die Beweislast hier immer beim Vermieter liegt, ist es erforderlich, Zeugen benennen zu können, die vor Gericht gegen den Mieter aussagen können. Gründe für eine Kündigung bestehen auch, wenn der Mieter die Wohnung ständig vernachlässigt und seine Sorgfaltspflichten in hohem Maße verletzt: Führt der Mieter durch sein Verhalten Brandgefahr herbei, lässt der Mieter die Wohnung stark verwahrlosen, sodass die Bausubstanz und somit andere Menschen gefährdet werden oder verändert er unerlaubt die Bausubstanz, kann ihn der Vermieter abmahnen. Verändert sich das Verhalten des Mieters nicht, so ist der Vermieter dazu berechtigt, dem Mieter fristlos zu kündigen. Ein weiterer Grund, der zu einer Kündigung führen kann, ist das Betreiben eines nicht gestatteten, nach außen erkennbaren Gewerbe. Betreibt der Mieter nur ein Home-Office, so ist das kein Grund für eine fristlose Kündigung. Hierbei kommt es eher darauf an, ob das Gewerbe nach außen stark wahrnehmbar ist (viel Publikumsverkehr und Warenanlieferungen). Möchte der Vermieter die Wohnung für sich nutzen, diese Wohnung für Familienangehörige oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person anbieten, so muss der Vermieter dabei einiges beachten. In dem Kündigungsschreiben muss der Vermieter die Gründe darlegen, weshalb er die Wohnung wirklich braucht. Ist bei Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter schon klar, dass er die Wohnung bald selbst benötigen wird, so sollte er dies auch dem Mieter mitteilen. Der Vermieter verliert sonst das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs oder muss möglicherweise sogar Schadenersatz an den Mieter zahlen.
Möchte der Eigentümer ein sanierungsbedürftiges Gebäude abreißen, um an dieser Stelle ein Neubau zu errichten, so liegt ein Verwertungsgrund vor und der Eigentümer kann den Mietern kündigen.
Fristen
Für den Vermieter gelten ebenfalls Kündigungsfristen. Diese Fristen orientieren sich daran, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt.
Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.
Bewohnt der Mieter die Wohnung länger als fünf Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Bei einer Mietdauer von über acht Jahren, gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
Mietdauer < 5 Jahre 🡪 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer > 5 Jahre 🡪 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer > 8 Jahre 🡪 9 Monate Kündigungsfrist
Zusammenfassung:
- Vermieter benötigen einen gerichtlich anerkannten Grund, um dem Mieter zu kündigen
- Gerichtlich anerkannte Gründe, die bei Pflichtverletzungen zu einer Kündigung berechtigen:
- Unpünktliche Zahlung der Miete
- Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis
- wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung
- Unterlassung von Gartenpflege oder Schönheitsreparaturen
- unerlaubter Gewerbebetrieb
- Vernachlässigung der Wohnung.
- Der Vermieter kann die Wohnung für Eigenbedarf kündigen. Hier gelten allerdings ebenfalls Fristen.
- Dem Mieter kann auch zwecks wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden.
- Die Kündigungsfristen orientieren sich an der Mietdauer.
