Beim Auszug muss die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter müssen bei der Wohnungsübergabe ihren Pflichten nachkommen. Wie verfahre ich als Vermieter mit Einbauten des Mieters? Müssen Reparaturen oder Renovierungen vor der Wohnungsübergabe vorgenommen werden? Muss der Eigentümer Mängel hinnehmen? Was ist beim Wohnungsübergabeprotokoll zu beachten? In diesem Ratgeber erfährst du alles zum Thema Wohnungsübergabe.
So wird mit Einbauten des Mieters verfahren
Wie mit den Einbauten des Mieters verfahren wird, liegt zumeist beim Vermieter. Der Mieter muss die von ihm eingebaute Ausstattung (Einbauküche oder Laminatboden) wieder entfernen, sollte keine andere Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen sein. Sollte es sich bei den Einbauten um wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes handeln, so gehen diese in den Besitz des Eigentümers über und dürfen nicht mitgenommen werden. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes gehören zum Beispiel eingebaute Waschbecken, Fenster, Türen, Heizkessel und Pflanzen im Garten. Sollte der Vermieter durch diese Einbauten eine höhere Miete verlangen können, so muss der Vermieter dem Mieter, der die Einbauten vorgenommen hat, eine Entschädigung zahlen.
Müssen Reparaturen oder Renovierungen vor der Wohnungsübergabe vorgenommen werden?
Grundsätzlich gilt: Die Wohnung muss in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden. Im Mietvertrag ist geregelt, ob der Mieter eine Renovierung bei Auszug vornehmen muss. Doch der Mieter muss nur renovieren, wenn es notwendig ist und dies auch rechtssicher im Mietvertrag steht. Stehen im Mietvertrag unwirksame Klauseln, so ist der Mieter nicht dazu verpflichtet zu renovieren. Zu Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken. Eine einzelne vom Mieter gezahlte Schönheitsreparatur darf maximal 100€ kosten und die Kosten dürfen insgesamt nur jährlich 6 % der Nettokaltmiete betragen.
Muss der Eigentümer Mängel hinnehmen?
Sollte der Mieter streichen müssen, so muss dieser diese Arbeit ordentlich, aber nicht fachmännisch leisten. Der Vermieter muss es somit hinnehmen, dass die Wohnung ohne Beauftragung eines Malers renoviert wurde. Gebrauchsspuren im Fußboden gelten meist als normale Abnutzung und müssen vom Vermieter hingenommen werden. Bei Abnutzung von Armaturen und Interieur ist der Vermieter zu einer Schadensersatzforderung nicht berechtigt. Auch kleinere Kratzer auf den Fliesen oder verfärbte Fugen zählen zu normalen Abnutzungsspuren und müssen vom Eigentümer akzeptiert werden. Sollte im Mietvertrag die Rede von einer „besenreinen Übergabe“ sein, so ist der Mieter nur dazu verpflichtet, die Räume ordentlich zu fegen und grobe Verunreinigung zu beseitigen. Der Mieter hingegen muss für Schäden aufkommen, die er verursacht hat. Ist das Waschbecken gebrochen, weil sich jemand daraufgesetzt hat oder ist dem Mieter etwas ausgelaufen und daraus ein großer Wasserschaden im Laminat entstanden, so ist der Mieter schadensersatzpflichtig.
Was ist beim Wohnungsübergabeprotokoll zu beachten?
Um im Zweifel Ärger zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. Das Wohnungsübergabeprotokoll protokolliert den aktuellen Zustand der Wohnung und hält jegliche vorhandenen Mängel und Schäden in der Wohnung fest und der aktuelle Zählerstand wird notiert. Im Übergabeprotokoll sollte auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel dokumentiert werden. Alle Mängel, die der Vermieter, aufgrund von Nachlässigkeit während der Wohnungsübergabe, erst danach feststellt, müssen durch den Vermieter behoben werden und dürfen dem Mieter nicht zur Rechnung gestellt werden, es sei denn der Mieter hat Mängel bewusst vertuscht oder verschwiegen. Nach Anfertigung des Wohnungsübergabeprotokolls, unterschreibt und erhält jede Partei ein Exemplar.
Der Ablauf der Wohnungsübergabe
Die Wohnungsübergabe findet üblicherweise kurz vor dem Ablauf der Mietzeit statt. Damit Mängel gut sichtbar sind, sollte die Wohnung leer sein.
Alle Räume werden nach und nach gemeinsam mit dem Vermieter auf einen ordnungsgemäßen Zustand geprüft. Hierbei wird geprüft, ob zum Beispiel die Heizungen funktionieren, Wasserflecken oder sonstige Flecken vorhanden sind, Risse in den Wänden oder Fenstern sind oder Türen defekt sind. Werden Schäden entdeckt, so werden diese gemeinsam besprochen und im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Mit der Wohnungsübergabe findet meist auch die Schlüsselübergabe statt. Sämtliche Schlüssel, die der Mieter zum Einzug erhalten hat, müssen abgegeben werden. Bei Verlust eines Schlüssels muss der Vermieter entscheiden, ob das Schloss oder die Schließanlage ausgetauscht werden müssen. Der Mieter muss für den Schaden aufkommen, sollte eine Missbrauchsgefahr bestehen. Ist der Schlüssel jedoch zum Beispiel in einen Abfluss gefallen, so muss der Mieter keine neue Schließanlage zahlen. Durch den Mieter zusätzlich gemacht Schlüssel müssen ebenfalls abgegeben werden. Der Mieter kann diese abkaufen oder der Mieter vernichtet diese Schlüssel nachweislich.
Zusammenfassung:
- Sollte keine Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen sein, so müssen Einbauten vor der Wohnungsübergabe durch den Mieter entfernt werden.
- Sollte es sich bei den Bauten um wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes handeln, so gehen diese nach Wohnungsübergabe in den Besitz des Vermieters über.
- Die Wohnung muss in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden.
- Der Mieter muss nur renovieren, wenn es notwendig ist und dies auch rechtssicher im Mietvertrag steht.
- Ein Mieter muss für Mängel im Rahmen der normalen Abnutzung nicht aufkommen.
- Das Wohnungsübergabeprotokoll dient als Beweismittel über den Zustand der Wohnung und wird vom Vermieter als auch vom Mieter unterzeichnet.
