Um ein gutes Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter gewährleisten zu können, muss der Vermieter wissen, welchen Pflichten er nachkommen muss und welche Rechte er durchsetzen kann.
Pflichten
Vermieter sind dazu verpflichtet, deren Immobilien instand zu halten oder instand zu setzen. Die Kosten für diese notwendigen Reparaturen trägt der Vermieter. Der Mieter hingegen darf für Kleinreparaturen zu Kasse gebeten werden. Unter Kleinreparaturen fallen zum Beispiel die Erneuerung von Lichtschaltern oder von Türklinken. Jedoch gibt es hier eine Obergrenze, die bei 75 Euro liegt. Diese Obergrenze muss im Mietvertrag jedoch benannt sein.
Bei Schönheitsreparaturen ist der Vermieter in der Pflicht, diese durchzuführen. Diese Pflicht entfällt, sollte diesbezüglich im Mietvertrag keine oder eine fehlerhafte Klausel enthalten sein.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, Wohnungsschäden, die auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, zu beheben.
Kann der Vermieter nicht beweisen, dass die Schimmelbildung auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, muss er die Kosten der Schimmelbeseitigung tragen. Kann der Vermieter dies beweisen, so muss der Mieter nachweisen, dass er die Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten begünstigt hat. Kann der Mieter den Beweis nicht erbringen, so muss er die Kosten tragen.
Der Vermieter ist per Gesetz dazu verpflichtet, für die Sicherheit an und in seiner Immobilie zu sorgen. Diese Pflicht umfasst unter anderem die Reinigung von Geh- und Zuwegen zu jeder Zeit, aber auch einer funktionierenden Beleuchtung in Bereichen wie der Wohnung, des Kellers, der Garage, dem Hausflur, den Treppen und allen der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen.
Der Vermieter muss für Ruhe sorgen und darauf achten, dass das Wohnen nicht durch unzumutbaren Lärm beeinträchtigt wird.
Ist im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, so ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Nebenkosten offenzulegen und eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach einer Abrechnungsperiode zu erstellen. Bei Vorauszahlung der Nebenkosten verpflichtet sich der Vermieter dazu, die tatsächlich entstandenen Kosten nachzuweisen und diese mit den geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr abzugleichen.
Schafft ein Vermieter Klingelschilder aus optischen Gründen an, so trägt dieser die Kosten und diese dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass in der Zeit zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden kann. Sollte dies nicht möglich sein, so hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Mietminderung für diesen Zeitraum.
Die Hausordnung muss durch den Vermieter dem Mieter gegenüber bekannt gegeben werden. Die Hausordnung ist zudem rechtlich Bestandteil des Mietvertrags.
Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren neuen Mietern eine Wohnungsgeberbescheinigung auszustellen. Mit diesem Dokument bestätigt der Wohnungsbesitzer auch tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. In dieser Wohnungsgeberbescheinigung muss der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der neuen Bewohner enthalten sein. Diese Bescheinigung muss innerhalb von zwei Wochen ausgestellt werden.
Rechte
Vermieter haben das Recht, die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten zu erhöhen, sofern nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Somit kann der Vermieter die Miete an den aktuellen Wohnungsmarkt anpassen. Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht möglich.
Der Vermieter darf die Kosten für den Betrieb des Hauses oder der Wohnung auf den Vermieter umlegen. Vorausgesetzt wird hierfür eine detaillierte Betriebskostenabrechnung.
In einigen Fällen wie bei notwendigen Reparaturen oder für die Besichtigung von interessierten Käufern oder zum Zwecke der Neuvermietung darf der Vermieter nach vorheriger Ankündigung die Wohnung betreten. Eine Kaution und eine Bürgschaft dürfen verlangt werden. Diese dürfen jedoch die im §551 des BGB festgelegte Mindesthöhe dafür nicht überschreiten.
Das Mietrecht lässt Vermietern nicht viel Freiraum, wenn es darum geht, dem Mieter zu kündigen. Das Recht, dem Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen, hat der Vermieter nur dann, wenn ein berechtigter Grund wie Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder besondere wirtschaftliche Gründe vorliegen. Lediglich bei schweren Verstößen des Mieters hat der Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen. Zahlt der Mieter die Miete nicht, bringt der Mieter die Wohnung in Gefahr oder baut er ohne Genehmigung, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Kündigung muss jedoch stets eine Mahnung vorausgehen.
